Haus & Grund zu gestiegenen Energiepreisen: Diskussionen um Heizkosten beginnen

Mit ihrem Gesetzentwurf zur Aufteilung des CO2-Preises zwischen Mieter und Vermieter wird die Bundesregierung weder den Vermietern noch den Mietern und schon gar nicht dem Klima einen Gefallen tun. Dieser Meinung ist Christoph Schöll, Vereinsvorsitzender von Haus & Grund in Koblenz und zugleich Landesvorsitzender der Interessenvertretung der Immobilienbesitzer. „Für den Vermieter wird dadurch die Wirtschaftlichkeit der Vermietung zunehmend unkalkulierbar. Er wird gezwungen, die Kaltmiete anzuheben oder die Vermietungstätigkeit ganz einzustellen. Dies deutet sich jetzt schon an – auch in Koblenz“, sagt Schöll.

Ziel der gesetzlichen Vorgabe einer Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter ist ausweislich der Gesetzesbegründung der Anreiz zu energieeffizientem Verhalten auf Mieterseite sowie zu energetischen
Modernisierungen auf Vermieterseite zur Erreichung der nationalen Klimaschutzziele.

Die vorgesehene Ermittlung des Aufteilungsmaßstabes über die Heizkostenabrechnung geht nach Ansicht von Haus & Grund jedoch völlig am Gesetzeszweck vorbei: Denn die Heizkostenabrechnung spiegelt die tatsächliche Energieeffizienz des Gebäudes in keiner Weise wider. Heizwärme- und Warmwasserverbrauch sind in erster Linie vom Verbrauchsverhalten abhängig. Das Verbrauchsverhalten wiederum hängt von individuellen Gegebenheiten aus der Sphäre des Mieters ab: gewünschte Raumtemperatur, Anzahl und Anwesenheit der Bewohner, Lüftungsverhalten, Wasch- und Duschverhalten.

Die Klassifizierung des Gebäudes und damit der Aufteilungsmaßstab für die CO2-Kosten ist faktisch durch den Mieter beeinflussbar, dies aber in einer den Gesetzeszweck konterkarierenden Weise: Ist er verschwenderisch beim Heizen und Duschen mit warmem Wasser, verschlechtert sich die Klassifizierung des Gebäudes und sein Anteil an den CO2-Kosten wird geringer. Hinzu kommt ein häufig in bereits sanierten Objekten zu beobachtender „Rebound“-Effekt: Der Mieter sieht für sich einen Spielraum für mehr Energieverbrauch, da das Gebäude ja sowieso schon „klimafreundlich“ ist und er dazu nichts mehr beitragen muss. Das neue Gesetz bestärkt diesen fatalen Ansatz erheblich.

Was Christoph Schöll besonders ärgert, ist die Fokussierung des Gesetzgebers auf die CO2-ausstoßorientierte Kostenaufteilung und damit fast ausschließlich auf den Einsatz erneuerbarer Energien. „Alle bisherigen Investitionen des Eigentümers in die Energieeffizienz, wie zum Beispiel eine Fassadendämmung, werden durch eine CO2-ausstoßorientierte Kostenaufteilung entwertet“ erklärt der Vorsitzende von Haus & Grund. „Dies läuft dem Ziel eines Investitionsanreizes in energetische Gebäudesanierung zuwider. Außerdem unterstellt die Aufteilung eine echte Wahlfreiheit des Eigentümers, sein Gebäude klimaneutraler zu machen. Diese Wahlfreiheit existiert in Wirklichkeit nicht: Weder sind geeignete und bezahlbare Technologien verfügbar noch ausreichende klimaneutrale Energieträger wie grünes Gas oder Ökostrom. Mal ganz abgesehen davon, dass der ganze Spaß auch noch finanziert werden muss und zu guter Letzt wohl noch auf Jahre Fachkräfte fehlen, die die Arbeiten flächendeckend durchführen könnten.“

Praxisfern ist der Gesetzentwurf nach Ansicht von Haus & Grund in den Detailfragen: So sind Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung abhängig von den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft und können energetische Sanierung nicht von sich aus vorantreiben. Ferner werden die meisten Bestandsgebäude mit Sicherheit niemals die Bestmarke erreichen. Vermieter werden also auf Dauer für ihre Mieter herangezogen.

Dies würde nämlich voraussetzen, ein klimaneutrales Gebäude mit den zur Verfügung stehenden Technologien zu bezahlbaren Kosten zu erreichen, was derzeit nicht möglich ist. Und: Ein bestehendes Gebäude umfassend zu sanieren, setzt in der Regel ein leerstehendes Gebäude voraus oder, dass die Mieter die Bauarbeiten akzeptieren. Nach den mietrechtlichen Regelungen müssen Mieter Modernisierungsmaßnahmen aber nicht in jedem Fall dulden. Fazit von Christoph Schöll: „Grüne Ideologie bringt die Vermieter zunehmend in eine Zwickmühle, und das wird negative Auswirkungen auf dem Vermietungsmarkt zur Folge haben.“